Mietrecht

Nachfolgend können Sie allgemeine Hinweise zu ausgewählten Themen und auch Rechtsprechnung finden. Bitte beachten Sie, dass hier nur die in der Praxis der rechtsanwaltlichen Beratung und gerichtlichen Vertretung auf dem Gebiet des Mietrechts besonders häufig auftretenden Problemfelder angesprochen werden. Die Darstellung soll der Sensibilisierung der vom jeweiligen Rechtsgebiet Betroffenen für die Gesichtspunkte dienen, die bei der Auswahl einer angemessenen Vorgehensweise relevant sind.

Die Ausführungen können und sollen aufgrund der Vielseitigkeit der zu beurteilenden Sachverhalte, der Interessenlagen und der Handlungsziele, keine einzelfallbezogene, rechtsanwaltliche Beratung ersetzen.

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Mietvertrag

Ein Mietvertrag kommt, von den Fällen der Erbschaft und der Einweisung bei Ehescheidung einmal abgesehen, durch Einigung zwischen Vermieter und Mieter zustande. Vermieter bzw. Mieter werden i.d.R. die im Vertrag genannten Personen. Probleme können sich an dieser Stelle ergeben, wenn mehrere Mieter genannt sind, jedoch nur einer von ihnen den Vertrag unterzeichnet oder aber sog. juristische Personen (Firmen) als Vertragspartei auftreten.

Mieter wie auch Vermieter treffen schon bei den Vertragsverhandlungen verschiede Pflichten. So hat der Mieter den Vermieter über ein eröffnetes Insolvenzverfahren, erhebliche Rückstände im Vormietverhältnis oder ein Räumungsurteil zu informieren, sonst kann der Vermieter zur Anfechtung des Vertrages wegen arglistiger Täuschung gem. § 123 BGB berechtigt sein. Andererseits kann der Vermieter den Verpflichtungen des Allgemeinen Gleichbehandlungsgesetztes („Antidiskriminierungsgesetz“) unterliegen und darf keinen Mieter wegen seiner Herkunft etc. ablehnen. Auch darf dieser keine Vermittlungsprovision verlangen.

Ein Mietvertrag ist grundsätzlich schriftlich abzuschließen, sofern er für länger als ein Jahr und nicht auf unbestimmte Zeit geschlossen werden soll. Ist die Schriftform nicht eingehalten, so gilt der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen und kann unter Einhaltung der gesetzlichen Frist gekündigt werden! Wird der Mietvertrag nicht vor Ort unterzeichnet und per Post versandt, sind die Unterschriften zeitnah zu leisten, da eine erheblich spätere Gegenzeichnung als neues Angebot gewertet werden könnte.

Es ist möglich, einen Mietvertrag auf eine bestimmte Laufzeit abzuschließen. Dies ist jedoch nur dann wirksam, wenn schon bei Abschluss des Vertrages die Befristungsgründe angegeben werden. Ähnlich der Befristung ist ein beidseitiger Verzicht auf das Recht zur Kündigung des Mietverhältnisses für einen Zeitraum von bis zu 4 Jahren. Sind neben der Befristung des Mietvertrages oder dem Ausschluss des Kündigungsrechtes für einen bestimmten Zeitraum auch die gesetzlichen Kündigungsfristen genannt, kann dies widersprüchlich sein. Der Mieter kann das Mietverhältnis dann unter Einhaltung der gesetzlichen Kündigungsfrist beenden.

Nach Beendigung des Mietverhältnisses durch Zeitablauf oder Kündigung setzt sich das Mietverhältnis gem. § 545 BGB auf unbestimmte Zeit fort, wenn nicht eine Partei der Fortsetzung innerhalb von 2 Wochen widerspricht oder eine solche Verlängerung vertraglich ausgeschlossen ist. Durch die Schlüsselrückgabe wird im Übrigen kein Mietaufhebungsvertrag geschlossen.

Wird die Mietwohnung veräußert, ändert dies zunächst an den vertraglichen Ansprüchen der Mieter nichts. Der Erwerber der Wohnung kann jedoch Sonderkündigungsrechte wegen einer beabsichtigten Selbstnutzung (Eigenbedarf) oder einer Umwandlung in Wohneigentum geltend machen.

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Miete

Die vom Mieter geschuldete Miete setzt sich aus den vertraglich vereinbarten Bestandteilen zusammen. Dies ist regelmäßig die Grundmiete. Diese Grundmiete kann bereits Betriebskosten als Pauschale enthalten. In der Regel sind jedoch neben der Grundmiete Vorschüsse auf Betriebskosten zu zahlen. Diese können jedoch wie auch weitere Posten wie z.B. Umsatzsteuer nur bei entsprechender Vereinbarung geschuldet sein. Auch wenn für die Heizkosten eine Pauschale vereinbart ist, müssen diese nach der Heizkostenverordnung jährlich abgerechnet werden.

Die Miete ist nur dann monatlich im Voraus geschuldet, wenn dies bei vor dem 01.09.2001 geschlossenen Verträgen vereinbart ist oder der Vertrag später geschlossen wurde. Dann ist die Fälligkeit zu Beginn des Mietmonats kraft Gesetztes geregelt.

Die Miete kann vom Vermieter bei vertraglicher Vereinbarung mittels einer Wertanpassungsklausel (Indexierung) erhöht und an die Inflation angepasst werden. Dies ist bei Gewerbeverträgen allerdings nur eingeschränkt möglich. Im Übrigen kann die Miete unter den gesetzlichen Einschränkungen und Beachtung einiger Formalien um bis zu 20 % bzw. maximal 15 %, innerhalb von drei Jahren erhöht werden. Der Vermieter sollte sich dabei am örtlichen Mietspiegel orientieren, auch wenn ihm andere Begründungsmittel zur Verfügung stehen. Er hat darüber hinaus eine Wartefrist nach der letzten Erhöhung einzuhalten. Die Erhöhung der Betriebskostenvorschüsse wegen gestiegener Kosten bleibt hiervon unberührt. Ferner ist eine Erhöhung der Miete bei Modernisierungsmaßnahmen möglich, doch auch hier hat der Vermieter zahlreiche Formalien zu beachten, um einen Anspruch auf höhere Miete geltend machen zu können.

Ist die Mietsache mangelhaft, besteht seitens des Mieters Kraft Gesetzes ein Mietminderungsrecht, das sich an der Gewichtung des Mangels orientiert. Durch das Mietrechtsmodernisierungsgesetz 2013 ist geregelt worden, dass der Mieter für die ersten drei Monate während einer Modernisierung die Miete nicht mindern kann. Der Mieter muss grundsätzlich, um die Miete mindern zu können, dem Vermieter den Mangel melden und ihm Gelegenheit zur Abhilfe geben. Die monatliche Gesamtmiete kann dann angemessen vermindert werden. Neben der nur verringert geschuldeten Miete kann der Mieter einen weiteren Anteil der Miete bis zur Mangelbeseitigung zurückhalten. Er muss diesen Teil jedoch nach Mangelbeseitigung nachzahlen.

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Betriebskosten

Es ist möglich, dass die Vertragsparteien eine Pauschalmiete vereinbaren, d.h., dass alle kalten Betriebskosten in der Miete als Pauschale enthalten sind und daher über diese Kosten nicht abgerechnet werden muss. Dies gilt jedoch nur für die kalten Betriebskosten, da nach der HeizkostenVO über die Kosten der Beheizung stets abgerechnet werden muss!

Sofern Vorauszahlungen auf Betriebs- und Heizkosten vereinbart sind, hat der Vermieter über diese und die jeweilige Periode abzurechnen. Dabei hat der den Jährlichkeitsgrundsatz zu beachten, d. h., er darf nicht über Teilzeiträume abrechnen. Die Abrechnung hat er jedenfalls im Wohnraummietrecht innerhalb von 12 Monaten nach dem Ende einer Periode dem Mieter zukommen zu lassen. Rechnet er später ab, kann er keine Nachforderungen aus dieser Abrechnung geltend machen.

Der Mieter hat wiederum eine Frist von 12 Monaten nach Zugang der Abrechnung, etwaige Einwendungen geltend zu machen. Hierbei ist der Mieter gehalten, die Belege zur Abrechnung einzusehen, um nicht vor Gericht mit pauschalen Bedenken abgewiesen zu werden. Gleichwohl sind die Nachzahlung oder das Guthaben aus der Abrechnung sofort bei Zugang der Abrechnung fällig, sofern keine Leistungsfrist gesetzt worden ist. Jedoch begründet erst eine Mahnung den Verzug.

In der Betriebskostenabrechnung sind nur die vereinbarten Positionen abrechenbar. Meist ist der Katalog der Betriebskostenverordnung vereinbart. Die Abrechnung hat grundsätzlich nach dem Verteilerschlüssel Verbrauch oder Fläche zu erfolgen. Eine Vereinbarung von anderen Schlüsseln, z.B. nach Miteigentumsanteilen bei vermieteten Eigentumswohnungen, ist zulässig.

Die Abrechnung hat die Gesamtkosten, den Verteilerschlüssel, den auf den Mieter entfallenden Anteil sowie dessen Vorauszahlungen zu enthalten, um formal wirksam zu sein. Materielle, also inhaltliche Mängel, können geheilt werden. Erfolgt dies jedoch erst nach der dem Vermieter zustehenden Abrechnungsfrist von 12 Monaten, kann dieser keine höheren Nachzahlungen verlangen, als ursprünglich errechnet. Für die Anhebung der Vorauszahlungen auf Betriebskosten der kommenden oder laufenden Periode ist eine formell und materiell wirksame Abrechnung des Vorjahres erforderlich.

Heizkosten

Bei der Abrechnung von Heizkosten haben sich durch die Änderung der Heizkostenverordnung (mit Wirkung ab dem 01.01.2009 bei Abrechnung nach Kalenderjahr, sonst erst für die folgende Periode) Neuerungen ergeben, auch wenn viele Vorschriften gleich geblieben sind. So hat der Vermieter nach wie vor auch die Heizkostenabrechnung 12 Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode dem Mieter zur Verfügung zu stellen, um Nachforderungen geltend machen zu können. Neu ist jedoch, dass er nicht mehr nach dem Abflussprinzip abrechnen darf und zwingend den Verbrauch abzurechnen hat. Er soll dem Mieter innerhalb von einem Monat nach Erfassung der Ablesewerte vorab diese mitteilen. Verstößt er gegen diese Soll-Vorschrift, hat dies jedoch keine Konsequenzen. Neu ist ferner, dass der Vermieter nun für die jeweils kommende Abrechnungsperiode den Verteilungsschlüssel ändern kann, sofern dieses vorher angekündigt wird und sachgerechte Gründe dafür vorhanden sind. Ein Anspruch des Mieters auf Änderung des Schlüssels besteht andererseits nicht. Unter bestimmten Voraussetzungen ist der Vermieter bei veralteten Anlagen nun verpflichtet, zu 70 % nach Verbrauch abzurechnen und kein Wahlrecht 50% / 70 % mehr hat.

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Mietsicherheit

Der Vermieter kann im Vertrag vom Mieter die Leistung einer Mietsicherheit verlangen. Diese darf jedoch die Höhe einer dreifachen Nettomiete nicht übersteigen. Die Mietsicherheit soll dem Vermieter, sofern nichts anderes vereinbart ist, Sicherheit für alle Ansprüche aus dem Mietverhältnis bieten. Nach Beendigung des Mietverhältnisses hat der Vermieter in der Regel innerhalb von 6 Monaten über diese Sicherheit abzurechnen. Bei einem Wechsel des Eigentümers des Hauses und damit eingetretener Überleitung des Mietverhältnisses auf den Erwerber hat dieser auch dann über die Kaution abzurechnen, wenn er sie tatsächlich vom alten Eigentümer und Vermieter nicht erhalten hat. Der alte Vermieter haftet nur noch dann für die Kaution, wenn sie vom neuen Eigentümer nicht erlangt werden kann.

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Schönheitsreparaturen

Grundsätzlich ist der Vermieter zur Durchführung der Schönheitsreparaturen verpflichtet, da er dem Mieter gem. § 535 BGB die Mietsache instand zu halten hat und der Mieter gem. § 538 BGB Verschlechterungen durch vertragsgemäßen Gebrauch nicht zu vertreten hat. Die Verpflichtung zur Durchführung kann jedoch vertraglich auf den Mieter verlagert werden. Die Abwälzung der turnusmäßigen Schönheitsreparaturen ist jedoch nur dann zulässig, wenn der Mieter nicht gleichzeitig verpflichtet ist, diese erst herzurichten. Er soll nämlich nicht die Abwohnspuren des Vormieters beseitigen müssen! Diesen Grundsatz hat der BGH durch Urteil im März 2015 dahingehend konkretisiert, dass eine Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nur noch dann wirksam erfolgen könne, wenn die Wohnung zum Mietbeginn dem Mieter frisch renoviert überlassen worden ist. Gleiches gilt, wenn der Mieter vertraglich verpflichtet worden ist, die Fenster und Türen auch von außen zu streichen oder auch während der Mietzeit -also nicht erst bei Rückgabe- die Mietsache mit einem „neutralen“ Farbton zu versehen. Hat der Mieter aufgrund einer unwirksamen Klausel Schönheitsreparaturen durchgeführt, kann ihm ein Ersatzanspruch gegenüber dem Vermieter zustehen.

Das Zusammenfallen von einer Verpflichtungsklausel zu laufende Schönheitsreparaturen mit einer Endrenovierungsklausel in einem Formularvertrag führt zur Unwirksamkeit der Verpflichtung des Mieters insgesamt. Dies gilt auch im Gewerbemietrecht. Ist die Klausel unwirksam, soll dies auch für den Fall Geltung behalten, dass der Mieter eine Verpflichtung vom Vormieter zur Durchführung übernommen hatte. Das Zusammentreffen kann jedoch wirksam und nicht gem. § 139 BGB (als einheitliches Rechtsgeschäft) unwirksam sein, wenn die Endrenovierungsverpflichtung eine Individualvereinbarung darstellt.

Die nach dem Mustermietvertrag des Bundesministeriums für Justiz von 1976 zulässigen Fristen bei Wohnraum betragen 3 Jahre für Feuchträume, 5 Jahre für Wohnräume, 7 Jahre für Nebenräume. Kürzere Fristen führen zur Gesamtnichtigkeit der Abwälzung. Wenn die Fristen starr festgelegt sind und der tatsächliche Bedarf unberücksichtigt bleibt, ist die Klausel unwirksam. Den Vermieter hingegen trifft die Beweislast bei Renovierungsbedürftigkeit. Der Anspruch auf Durchführung verjährt, wie auch der nachfolgend beschriebene Anspruch aus einer Quotenklausel, 6 Monate nach Rückgabe der Mietsache.

Liegen die letzten Reparaturen schon etwas zurück und sind die Fristen noch nicht abgelaufen, so hatte der Mieter bisher evtl. nach einer vertraglichen Quotenklausel eine Abgeltung zu zahlen. Danach hat sich der Mieter an den Kosten der Renovierung zu beteiligen. Diesen Grundsatz hat der BGH durch Urteil aus März 2015 aufgehoben. Danach soll die Vereinbarung einer Quotenklausel grundsätzlich unwirksam sein. Der Kostenvoranschlag des Vermieters darf jedenfalls nicht als verbindlich festgeschrieben und dem Mieter die Abwendung der Zahlungspflicht durch Vornahme der Schönheitsreparaturen nicht verwehrt sein. Nach dem Grundsatzurteil des BGH vom 23.6.2004 (Az.: VIII ZR 361/03) sind Klauseln in einem Formularmietvertrag, die dem Mieter Schönheitsreparaturen nach einem „starren“ Fristenplan auferlegen, unwirksam. Dieser Grundsatz gilt auch für Abgeltungsklauseln mit „starren“ Fristen und Prozentsätzen, da sie ebenfalls keine Berücksichtigung des tatsächlichen Erhaltungszustands der Wohnung erlauben. Ist die Wohnung überdurchschnittlich gut erhalten, so führe eine „starre“ Abgeltungsregelung dazu, dass der Mieter mit höheren zeitanteiligen Renovierungskosten belastet wird, als es dem tatsächlichen Zustand der Wohnung entspricht. Dies würde den Mieter unangemessen benachteiligen. Zulässig -jedenfalls bei einer renoviert übergebenen Wohnung- soll laut BGH vom 26.09.2007 nur eine Klausel sein, die statt der tatsächlichen Wohndauer bei Regelfristen nur die der Abnutzung entsprechende fiktive Wohndauer ins Verhältnis setzt.

Hat der Mieter Umbauten in der Mietsache vorgenommen, ist er auch bei erfolgter Genehmigung zum Rückbau verpflichtet, wenn nichts Gegenteiliges vereinbart ist.

Wie Sie sehen, kommt es bei der Beurteilung der Wirksamkeit der von Ihnen verwendeten Klausel auf den genauen Wortlaut und den Kontext zu anderen Regelungen an. Ich bin gern bereit, Ihren Vertrag im Hinblick auf Ihre Forderungen zu prüfen und Ihnen zu Ihrem Recht zu verhelfen!

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Kündigung

Wie jeder Vertrag, ist auch der Mietvertrag von Mieter und Vermieter kündbar, sofern ein Kündigungsrecht besteht. Das Recht zur Kündigung kann jedoch bei einem Zeitmietvertrag erst zum Ablauf der vereinbarten Laufzeit oder nach Ablauf eines zeitlich begrenzten Verzichts auf das Recht zur ordentlichen Kündigung wahrgenommen werden. Kündigungen nur eines Teils der Mietsache sind nicht möglich.

Während der Mieter ohne Angabe von Gründen ordentlich unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfrist kündigen kann, muss der Vermieter für die ordentliche Kündigung berechtigte Gründe geltend machen. Ein solcher Grund kann z.B. im Eigenbedarf oder in einer erheblichen Verletzung von Pflichten durch den Mieter liegen. Eine Eigenbedarfskündigung unterliegt verschiedenen formellen Erfordernissen um wirksam zu sein. Diesbezüglich ist eine eingehende Prüfung zu empfehlen. Abgesehen von gesetzlichen Beschränkungen besteht generell ein hohes Verhandlungspotential zu verlängerten Räumungsfristen oder Ausgleichszahlungen, da ein gerichtliches Verfahren selten mit einem Urteil endet.

Die ordentliche Kündigung ist bei Wohnraum für den Mieter bis zum 3. Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats möglich. Für den Vermieter kann sich diese Frist je nach Dauer des Mietverhältnisses verlängern. Im Gewerbemietrecht ist das Mietverhältnis für beide Parteien spätestens am dritten Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres kündbar. Bei sonstigen Mietverhältnissen, z.B. Garagen, ist die Kündigung, sofern die Miete monatlich geschuldet war, zum Ablauf des übernächsten Monats möglich.

Erleichterte Kündigungsmöglichkeiten für den Vermieter bestehen bei Häusern, die lediglich eine Mieteinheit aufweisen und der Vermieter selbst in der anderen Einheit wohnt. Hier verlängert sich jedoch die Kündigungsfrist um drei Monate.

Sonderkündigungsrechte gibt es für Erben des Mieters, bei Erwerb der Mietsache in der Zwangsversteigerung, etc.

Der Mieter hat ein Widerspruchsrecht gegen eine ordentliche Kündigung des Vermieters.

Schließlich kann ein Mietverhältnis auch außerordentlich ohne Einhaltung der gesetzlichen Fristen gekündigt werden, sofern Gründe hierfür vorliegen. Dies kann auf Mieterseite z.B. bei Nichtgewährung des Gebrauchs durch den Vermieter (Austauschen des Schlosses, Unbewohnbarkeit wegen erheblicher Mängel der Mietsache, etc.), unzulässigem Zutritt des Vermieters zur Mietsache oder tätlichen Angriffen des Vermieters bestehen. Der Vermieter kann fristlos kündigen bei erheblichem Zahlungsverzug, wiederholter unpünktlicher Mietzahlung oder sonstigen erheblichen Vertragsverletzungen des Mieters, wobei bei verhaltensbedingten Kündigungsgründen der Mieter in der Regel zuvor abzumahnen ist. Durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 ist gesetzlich geregelt worden, dass der Vermieter bei Nichtleistung der Kaution kündigen kann.

Das Klagverfahren auf Räumung soll durch das Mietrechtsänderungsgesetz 2013 nun beschleunigt und auch mit einstweiliger Verfügung möglich sein.

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Verjährung

Die Forderungen auf Miete, Erstellung von Betriebskostenabrechnungen, Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen etc. verjähren innerhalb der allgemeinen Verjährungsfrist von drei Jahren. Der Zeitpunkt, zu dem die Frist zu laufen beginnt, ist unterschiedlich und muss für den Einzelfall beurteilt werden.

Forderungen des Vermieters wegen Veränderung und Verschlechterung der Mietsache verjähren innerhalb von sechs Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Das vertragliche Ende spielt hier keine Rolle. Diese Frist läuft für Ansprüche des Vermieters wie auch des Mieters, so etwa, wenn der Mieter versehentlich Schönheitsreparaturen trotz unwirksamer Klausel durchgeführt hatte und nun den getätigten Aufwand erstattet bekommen möchte. Für die Ansprüche des Mieters ist jedoch auf das vertragliche Ende und nicht die Rückgabe abzustellen.

Die Verjährung lässt einen Anspruch nicht entfallen, ermöglicht dem Schuldner jedoch eine dauerhafte Einrede der berechtigten Leistungsverweigerung, so dass der Gläubiger den Anspruch nicht mehr durchsetzen kann. Es bleibt dem Gläubiger jedoch unbenommen, auch hinsichtlich der verjährten Forderung die Aufrechnung mit Gegenforderungen zu erklären, sofern die Forderungen gleichartig sind (Geldforderungen) und sich einmal unverjährt gegenüber standen. Dies ist beispielsweise der Fall bei Schadensersatzforderungen des Vermieters und dem Anspruch des Mieters auf Auszahlung einer Barkaution. Doch Vorsicht, dies gilt nicht bei nicht gleichartigen Forderungen, also dann, wenn der Vermieter nur ein Sparbuch oder eine Bürgschaft in den Händen hält!

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